（一）案情
某市大胜房地产开发公司（以下简称大胜）拟建造星河花园一号楼（住宅楼）出售。在该公司报批的有关文件和图纸中，均载明该楼欲建15层，一层为本楼地下停车场。1993年7月，该公司办理完毕各项手续即开始兴建大楼。于1994年底，该楼建成，1994年8月该公司开始做广告售楼。自1994年9月起，张某等人先后与大胜订立了购房合同。合同第8条规定：“甲方（即大胜）将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。”1995年2月张某等搬住该楼以后发现大胜已将该楼五十多套房连同地下停车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司即新光集团。该公司在购得上述套房和停车场后明确表明，因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位的职工使用，其他住户如要停车必须按每24小时15元的标准缴费。张某等十余人遂找到大胜交涉。大胜提出，合同中虽有规定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方因不能达成协议，张某等十余人遂到法院提起诉论，要求大胜无偿提供车位。在诉讼中法院将新光集团列为第三人。
（二）对本案的不同观点
本案在审理中有三种不同观点。
第一种观点认为：合同虽规定大胜将为住房提供地下停车场的停车车位，但并未规定地下停车场为住户所有，也未规定住户可无偿使用停车车位，因此大胜将停车场转让给新光集团，新光集团按市价收费是完全合法的。
第二种观点认为：购房合同中明确规定，大胜将为住户提供地下停车场的停车车位。据此可以认为大胜已放弃了停车场的所有权，而将该权利一并转让给了住户，因此大胜不得再针对停车场转让给新光集团，否则该转让协议是无效的。
第三种观点认为：合同规定提供地下停车场的停车车位，只是允许住户可以无偿使用，但并没有将所有权转让给住户。
（三）
我们首先需要讨论地下停车场的所有权问题。地下停车场可否成为所有权的客体？从民法上来看，作为所有权客体的物必须是特定的、独立的物。所谓特定的物，就是说，作为所有权的客体的物具有独特的特征，不能以其他物代替。所谓独立的物，是指物在空间上能够个别的、单独地存在。如果标的物不具有特定性和独立性，权利人就不能对该物进行支配，因而也就不能形成所有权，尤其是因为所有权的移转要采取登记和交付的方式，如果标的物不具有特定性和独立性，则无法登记或交付。在建筑物中，一定的空间能否成为单独所有权的客体呢？一般来说，由于单纯的空间不具有遮闭性，很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须能够以墙壁作间隔隔开，使一定的空间具有遮闭性，才能使被隔开的空间具有构造上的特定性和独立性，从而为某人独立地、排他地支配。就地下停车场来说，停车场在建筑物内形成了一定空间，但由于停车场与其之上的房间有墙壁隔开，地下停车场四周的范围也是明确的，且具有独立的出入口，所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物。诚然，在停车场内也可能设置为整个建筑物所使用的各种管线、电表等，但这并不能否认地下停车场在构造上和利用上的独立性。因为这些设备在停车场中仅占据了极小的空间，放置这些东西并不妨碍停车场发挥其作用，不能以此否认其利用上的独立性。所以我们认为地下停车场应该与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体，如当事人之间无特别约定或处分财产的表示，该停车场所有权应为整栋房层的所有者即大胜房地产开发公司所有。只要大胜没有明确放弃停车场的所有权，就不能否认其对地下停车场所享有的权利。对住户来说，不能因其购买了楼房就自然取得了对地下停车场的部分所有权。
在本案中，大胜与张某等在购房合同中明确规定：“甲方（即大胜）将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。”从该规定中是否可以认为大胜已放弃了对地下停车场的所有权，值得探讨。该条规定提供车位是指提供车位给住户使用，而不是将车位的所有权转让给住户，因为所有人要放弃或移转其所有权必须要有明确的表示，否则，不能认定其具有此意思。由于大胜并没有明确声称放弃对地下停车场的所有权，因此可以肯定大胜仍然享有对停车场的所有权。这样张某等购买了住房后仅能按合同规定享有使用地下停车场车位的权利。由于大胜并没有转让地下停车场所有权，这样大胜对地下停车场仍享有如下权利：第一，有权将地下停车场所有权转让给他人，因此本案中，大胜将地下停车场转让给新光集团是合法的。第二，既然大胜保留了对车位的所有权，因此有权对车位的使用规定合理的收费标准。第三，由于车位并未具体分割为哪个住户所有，所以在住户不使用车位的情况下，大胜有权自己使用或允许他人使用。当然这种使用必须以保障住户的正常使用为前提。如果大胜在合同中明确放弃地下停车场的车位所有权或者合同中明确规定，某人一旦购买了套房即获得一个车位的所有权，那么意味着大胜已不再享有对地下停车场的所有权，该地下停车场将可能形成两种权利状态，一是由住户共有，即由全部住户按照一定的份额（如其购房的面积所占的份额）共同地、不分份额地享有共有权。二是为住户区会所有（如将停车场划分为若干车位；分别归属某个住户，但整个停车场为住户共同所有，共同管理）。在这二种情况下，大胜都无权将地下停车场转让给新光集团，否则构成无权处分。张某等住户当然有权确认该转让合同无效。
张某等住户能否依据其享有的使用权请求大胜或者新光无偿提供车位。严格地讲，大胜将其所有权转让给新光集团以后，事实上已不可能再为住户无偿提供停车车位，而由于大胜转让地下停车场的权利是合法的，张某等也无权请求法院宣告其转让行为无效。在此情况下，要求大胜无偿提供车位显然是不能成立的。而新光集团与张某等住户又不存在合同关系，它根据与大胜的买卖合同而取得所有权，当然有权决定由谁使用，并在不违背规定情况下确定停车场的收费标准。张某等根据其与大胜的合同而要求新光集团无偿提供停车场车位也不存在合法根据。这样是否意味着张某等不能得到任何法律上的补救？我认为，张某等住户可根据其与大胜的购房合同而要求大胜承担违约责任。
从本案来看，大胜于建楼前在其报批的有关文件和图纸中均载明该楼欲建十五层，一层为本楼地下停车场，这些文件和图纸得到有关部门批准，这就是说大胜按政府部门的要求就有义务为住户提供停车车位，而且不得以此作为营利的工具。换言之，大胜按规定修建停车场不是为了面向社会公众开放并谋取利润的，而是为了解决本楼住户停车问题的，是为了满足住户生活需要并为政府所要求，大胜以后将停车场转让给新光集团，而新光集团要求按照每24小时15元的标准收费，这实际上将为住户提供的福利措施变成了营利的工具，这当然与政府的要求是不符合的，尤其应当看到，大胜在做售楼广告时，曾明确提出了可为住户提供地下停车场的车位，双方在合同中也明确规定，大胜将为住户提供地下停车场车位，而这些广告宣传和合同规定，都无疑表明提供车位行为不是为了营利，而是为了解决住户需要，正是因为广告宣传和合同中包含了这些内容才使得提供车位形成了卖房的优惠条件，而张某等正是因为信赖了这些内容从而才促使其决定购买大胜出售的房屋。假如大胜在售楼广告和合同中明确规定将以市价收取停车费用，则提供车位问题也不可能作为一个优惠条件存在。所以我认为合同中规定大胜“将为本楼住户提供地下停车场的停车车位”其含义是指大胜将以非营利方式为本楼住户提供车位，这并非说大胜提供车位必须是完全无偿的，大胜也可收取适当的管理费用，这些费用即使是在住户自己拥有车位情况下也要承担的，更何况在所有权没有移转情况下，收取停车场的合理管理费用也是必要的。但大胜不能以停车场作为营利的工具，这是大胜应当向住户所负有的一项合同义务。如果大胜转让停车场以后，未能与受让方达成禁止高价向住户收费的协议，则大胜违反了其向住户所应负有的义务，应向住户承担违约责任。
由于转让行为本身是合法的，张某等住户不能主张确认该转让合同无效，那么张某等能否以其享有的使用权要求新光集团提供固定的车位和降低收费标准，这就涉及到使用权是否具有物权性质问题。如果住户对车位的使用权仅仅是一种债权，当然不能对抗第三人即新光集团。如果是一种物权则住户有权要求获得车位使用权，并可对抗第三人。从国外立法来看，一些国家法律规定应将停车区域按住户的居住单元予以分配，进而将其设定为供该居住单元全体住户专有使用，此种专有使用权实际上是一种物权。我国现行立法对此尚无规定，在实践中一般都将其作为债权对待，权利内容由住户与开发商通过合同协商确定。这确实留下了一个法律漏洞，即像本案中出现的情况一样，一旦开发商将停车场所有权转让给他人，则即使原合同对停车场使用权规定较为完备，住户所享有的权利仍然是一种债权，而不是物权，不能产生对抗第三人的效力。这样，如果新的买受人禁止住户停车或高价收费，住户的权利就很难得到保障。所以，法律上应当明确规定住户对于停车场的使用是一种物权而不是债权，因而无论开发商将停车场所有权转让给何人，都不能剥夺住户所享有的仅支付合理管理费用而在停车场停车的权利。
当然，考虑到现行立法未规定停车场使用权为一种物权，那么张某等住户只能要求大胜承担违约责任，而不能直接要求新光集团为住户提供固定车位并降低收费。在此情况下，可由张某等人向新光集团支付合理的管理费用，剩余部分由大胜承担。
中国人民大学法学院副院长、教授、博士生导师、民商事法律科学研究中心主任
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邳州律师
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