某地产商与某村民委员会签定一份《合作建房合同》，约定：由村委会出地、地产商出资，双方合作开发房地产，具体合作方式为：村委会提供18000平方米土地其中12000平方米转让给地产商，手续由双方共同到政府有关部门申请办理，一切办证费用由地产商承担，村委会保证提供一切办证必需的资料文件并给予签字盖章等协助，直到地产商办出国土地证为止;余下6000平方米土地地产商负责建造建筑面积不少于18000平方米的一栋独立大厦，建筑图纸和工程预算以双方签字确认的为准，并作为合同附件，大厦的全部产权属于村委会，地产商应于12000平方米土地证办出后9个月内建成大厦，建成后村委会按年租金324万元租给地产商使用5年。合同签定后，村委会按地产商的要求与当地政府土地部门签定《征收土地协议书》，同意该12000平方米土地征为国有，征地补偿标准按土地法规定的农地征收标准执行。地产商与村委会在土地部门见证下另签文件确认所有征地补偿费已包括在双方签定的《合作建房合同》中，不需另行支付。之后，地产商与土地部门签定《国有土地使用权出让合同书》，地产商向土地部门支付了土地出让金，从而取得该12000平方米土地使用权，办出了国土证。后因地产商没有按期给村委会建房，村委会向地产商发函催促，要求继续履行《合作建房合同》，逾期交房也要按每年租金324万元标准从地产商国土证办出后第10个月起向村委会交租。地产商复函，称，双方的《合作建房合同》，名为合作建房，实为土地转让，违反国家《土地管理法》，是无效合同，不必执行，应予解除。村干部接此复函后十分紧张，前来向律师咨询。
我们认为，合同无效与合同解除有区别，这地产商不知是出于故意还是因为不懂法律，错将两者混为一谈。合同无效与合同解除，相同点是都会使合同对当事人失去约束力，都可溯及既往;区别在于合同无效是指合同虽然已经成立，但因违反法律、行政法规强制性规定而无效。无效合同自始无效，应作返还财产、赔偿损失等处理。无效合同不存在“解除”的可能性和必要性。而合同解除是只针对有效合同而言的，合同成立后，达到约定的或者法定的解除条件时，可依当事人一方或双方的意思表示而使双方合同关系归于消灭。地产商既说合同无效，又说合同应予解除，自相矛盾。
那么，地产商与村委会的《合作建房合同》是否无效?
地产商说，双方合同名为合作建房，实为转让土地，代建房款实际是土地转让款。《土地管理法》禁止农村集体土地转让用于非农业建设，因此合同无效。地产商同时主张，其12000平方米土地是国有土地，是通过与国土部门签定《国有土地使用权出让合同》并支付土地出让金获得的，是从国家买来，并已支付对价，不必付土地价款给村委会。
这地产商的讲法有道理吗?
《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。地产商与村委会之间《合作建房合同》违反此规定，本为无效合同。但是，涉案土地后经当地县级以上人民政府及其土地部门审查批准，征为国有，土地用途确定为商业，村委会留用的6000平方米也获批准从农用地转为综合建设用地，并办理了相关报建等手续，这样，整个18000平方米的土地，都已合法转为建设用地。《城市房地产管理法》规定：城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，可以出让。地产商与村委会签订的《合作建房合同》，规定地产商获得该12000平方米土地，但须代为建造一栋大厦，其实是村委会附条件同意地产商取得该土地使用权，所附条件就是另付一笔土地补偿费给村委会。这合同，从实质上说，是土地征收补偿合同。在政府土地部门与农民集体签订的《征地补偿协议》以外，由实际用地人对农民集体加付土地补偿，法律对此并无加以禁止。涉案村委会与地产商双方出于自愿，约定地产商获得18000平方米其中12000平方米土地使用权，在余下6000平方米土地上为村委会代建大厦，同时约定12000平方米土地办证费由地产商自行承担，此处“办证费”显然是指办理这12000平方米土地证应向政府有关部门缴交的各种税、费。土地出让金是交给国家的，并非交给村委会，应视为“办证费”之一。综上，双方《合作建房合同》本为无效，但因事后获得批准征地，地产商获得了相关土地使用权，合同的效力由此得以补正，成为有效。
地产商不按合同代为建造大厦，还发来“复函”表明违约，应当承担违约责任。村委会可以要求继续履行合同、由地产商按照约定的年租324万元的标准赔偿逾期交房造成的经济损失。村委会也可以解除合同，要求地产商按双方共同签认的工程预算赔偿工程建造费3600万元，并另赔偿租金经济损失。
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邳州律师
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