第一条 为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》和建设部《业主大会规程》，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会及其活动适用本办法。第三条 市物业管理行政主管部门负责全市业主大会活动的监督指导工作。区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）负责指导辖区内业主大会的组建、办理业主大会备案以及对其活动进行监督管理工作。第四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立，它是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。第五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第六条 一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的指导下，在三个月内组织召开首次业主大会 ，选举产生业主委员会： （一）新建物业建筑面积出售达50%以上；（二）物业自首次出售之日起已满两年。第七条 同一个物业管理区域内的业主人数少于一百人的，可以直接组成业主大会；业主人数多于一百人的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。业主代表大会的代表一般不得少于三十人。业主代表大会行使业主大会的职权。第八条 房屋建设单位或出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料在报区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门的同时，抄送所在地乡镇人民政府、街道办事处，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在接到材料之日起三个月内，会同乡镇人民政府、街道办事处指导房屋建设单位或出售单位组织业主做好召开第一次业主大会的筹备工作：成立第一次业主大会筹备组。筹备组由房屋建设单位或出售单位、前期物业管理企业和业主代表组成，筹备组组长由业主担任。筹备组中业主代表可以通过业主自荐或业主互荐的形式，并在物业管理区域内显著位置公示（7天），业主无异议后产生。业主自荐或互荐产生的代表人数较多时，可由所在地乡镇人民政府或街道办事处，根据楼幢的具体情况选择业主代表，组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公示。第九条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第十条 筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）对于需召开业主代表大会的，确定业主代表的产生方式、人数和程序；（三）参照房地产行政主管部门颁布的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》草案；（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（五）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，并公示征询意见；（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。第十一条 业主决定共同事务的投票权，属于住宅类物业的，一户为一票。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票（即其建筑面积除一百后的整数为实际的投票权数）；单户不足一百平方米的，计为一票。对于业主购置的车位，按非住宅类物业的投票权数计算。业主公约另有规定的除外。第十二条 业主代表推选可以按幢、单元、楼层等为单位进行，由该部分业主推选产生。推选业主代表参加业主代表大会会议的，业主代表应当于参加业主代表大会会议3日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第十三条 业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利。业主大会应邀请一定比例的非业主房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有投票权和被选举权。第十四条 业主大会召开会议时，应当邀请所在地乡镇人民政府、街道办事处（居民委员会）和公安派出所列席。第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第十六条 业主大会首次会议应当讨论决定下列事项：（一）制定《业主大会议事规则》；（二）修订业主公约；（三）选举业主委员会委员；（四）决定物业管理其他重大事项。第十七条 第一次业主大会按下列程序召开：（一）由大会筹备组介绍大会筹备情况；（二）公布选举程序；（三）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；第十八条 《业主大会议事规则》应当依法包含以下几方面内容：（一）业主大会名称、物业项目地址、四至范围；（二）业主大会权力；（三）业主委员会职责；（四）业主大会的议事方式及表决程序；（五）业主代表的产生方式；（六）业主委员会委员的组成和委员任期；（七）业主投票权的计算方法；（八）业主委员会活动经费及办公用房；（九）印章的使用和管理；（十）其他关于业主大会的重大事项。第十九条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。第二十条 业主大会履行以下职责：（一）制定、修改《业主大会议事规则》，监督业主委员会的工作；（二）选举、更换业主委员会委员、主任、副主任；（三）改变、撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业管理企业；（五）商定业主委员会的办公场所、必要经费；（六）决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；（七）定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修资金的使用情况的报告；（八）决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；（九）决定物业专项维修资金的交缴、使用和续筹；（十）决定共用部分收益的管理、使用和分配；（十一）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十二）决定涉及业主共同利益的其他重大事项。第二十一条 业主大会分定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处应当责令业主委员会限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，则由该物业管理区域业主推选业主代表组织召开，物业所在地的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当到会指导，同时，对于原业主委员会，经过本次业主大会通过，取消其业主委员会资格，由业主代表组成筹委会，按照第二十三条的规定重新选举产生业主委员会委员。经百分之二十以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公示。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处，并在区、县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门并由其销毁。第二十三条 业主委员会成员的候选名单可以由业主推举，筹委会在广泛征求意见的基础上提出，并以书面形式在物业管理区域内公示。业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式，依据得票多少顺序产生。主任和副主任由得票最多的前两至三名人员依票数多少顺序产生。选举产生的业主委员会，其成员的基本情况在物业管理区域内公示。第二十四条 业主委员会成员由业主担任，不得少于五人（单数），在业主中选举产生，每届任期三年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名。业主委员会缺额时，由参选本届业主委员会而未当选的业主，以得票多少依次增补。增补的委员作为候补委员参加业主委员会，并由下一次业主大会或业主代表大会确认为正式委员。业主委员会委员辞职或因故不能履行职责的，须书面通知业主委员会。业主委员会委员不得自行宣布解散业主委员会。业主委员会解散、合并，须报经原备案的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会任期届满前两个月，由本届业主委员会组织召开业主大会或业主代表大会，选举下届业主委员会，逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第二十五条 业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会章程、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）身体健康，具有一定协调能力和组织能力；（六）具备必要的工作时间；业主委员会委员、主任、副主任不得兼任所在辖区内的物业管理企业的工作，不得利用职权谋取利益，侵犯其他业主的合法权益；（七）与物业管理企业无利害关系。第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件向物业所在地的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。（一）业主委员会名称和业主委员会委员、主任、副主任名单；（二）业主委员会章程；（三）业主公约；（四）业主委员会办公场地，联系电话；（五）其它资料。对符合规定的，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在5个工作日内出具业主委员会备案证明；对不符合规定的，书面说明理由，5个工作日内退回。业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。第二十七条 业主委员会履行以下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同和物业维修基金使用情况的报告；（四）监督业主公约的实施；（五）物业共有部份维修、更新、改造的验收；（六）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；（七）监督物业管理企业实施物业服务的其他行为；（八）业主公约、业主大会议事规则规定的其他职责。第二十八条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用，督促业主按时交缴或续筹专项维修资金。第二十九条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第三十一条 业主委员会不得从事经营活动。第三十二条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规程规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。第三十三条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。第三十四条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会作好书面记录并存档。业主大会作出的重大决议，由出席会议的人员签字后存档。第三十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体办法由业主大会讨论决定。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次，并接受业主的质询。第三十六条 业主大会采用招投标方式选聘物业管理企业的，招投标标所发生的费用由业主大会垫付，垫付费用后由中标的物业管理企业在物业管理服务费中支付。第三十七条 新建住宅小区业主委员会的办公用房应包含在房屋开发企业提供的物业管理用房中，单独划定用房区域。第三十八条 业主委员会印章所刻名称应与区、县（市）物业管理行政主管部门出具的备案证明上所标注名称一致，具体刻制应符合公安部门有关印章管理规定。第三十九条 业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。第四十条 业主委员会印章应当用于业主大会与物业管理企业签订服务合同或其他与物业管理服务有关的活动。业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。第四十一条 业主，指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人。使用人,指物业的承租人或其他实际使用物业的人第四十二条 本办法自2004年12月1日起施行。
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邳州律师
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