不可抗力，根据相关法律解释，是一项免责条款。遇到不可抗力的事件，违约的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。崔莹律师认为，在现行房产交易中，不少开发商常以施工过程中遇到了重大的困难无法解决或市政配套的变更延误作为不可抗力的免责条款，但这些情况都不能构成“不可抗力”的免责条款。
“电力改造”非“不可抗力”
■案例：
南昌某楼盘业主陈先生买的房子交付时间被开发商一延再延。根据购房合同约定，新房应该在今年6月30日前交付使用。但开发商却在6月17日告知他，由于施工工期延误，不能按时交付，至于具体交付时间另行通知。7月20日，他收到开发商的一份告知函，这份函告知，因电力改造，开发商原已订购的设备作变更并重新设计变配电工程方案。开发商称：“电力改造属于技术上的问题，不可预见，属于不可抗力因素。”
■解析：
江西商海律师事务所崔莹律师认为，如果购房合同没有对电力改造等属于“不可抗力”范畴作出特殊约定，那么小区的电力改造不应构成不可抗力的因素，一个小区的电输容量在设计阶段就应该解决的，电力改造属于小区规划设计方案的变更，开发商也是可以预见的。
在现行房产交易中，不少开发商常以施工过程中遇到了重大的困难无法解决或市政配套的变更延误作为不可抗力的免责条款，但这些情况都不能构成“不可抗力”的免责条款，开发商在项目开发伊始就应当考虑到这些事项，属于企业的风险控制，开发商应当承担的风险。
房产新政不算“不可抗力”
■案例：
今年2月16日，外地来昌务工人员吴先生和南昌市民陈女士签订一份商品房转让定金协议书。协议约定，卖方陈女士将南昌某小区的商品房以71万元价格转卖给买方吴先生，定金2万元，其余房款要在4月30日前付清。协议还约定，买方若不履行合同，2万元定金将归卖方；而卖方不履行合同，则要加倍给卖方定金。
3月起，南昌执行限购令，买方吴先生以“自己非南昌本地居民，无法办理按揭”为由，办不出贷款，买房钱不够了，要求卖方陈女士退还2万元定金。买方认为，“房产新政”出台的房贷政策属于法律上的“不可抗力”，买方不履行合同可以免责，卖方应该退还定金。卖方陈女士则认为，既然不履行合同的是买方，那么就按照协议中的约定，2万元定金归卖方所有。
■解析：
崔莹律师表示，双方争执的焦点在于：“房产新政”到底算不算“不可抗力”？在法律层面，不可抗力主要针对是自然界灾害、战争等，无法预见、无法避免，而国家政策调整不属于这个范畴，在国家政策出台之前，对此类风险，作为合同的双方可以有所预见。
双方当事人已在定金合同中约定吴先生在规定时间内按期支付余下按揭，且吴先生也明知在一定期限内尚不能取得房产权证，房贷调控政策的出台，并不必然导致双方的商品房买卖合同不能继续履行，因此，吴先生主张的事实，与适用不可抗力规定的条件不符，吴先生据此要求解除合同并返还定金，于法无据。
“不可抗力”多成纠纷托词
崔莹律师说，不可抗力是指无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，主要包括自然灾害，如台风、洪水、冰雹以及政府的征收和征用行为等几种情形。
对于“不可抗力”，根据法律定义，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。
“现在不少业内专家和学者将‘不可预见’和‘情势变更’区别开了，一般认定，如果是因自然界或战争等无法预知、无法避免的事件归结于‘不可预见’，而将人为或社会引起的事件归结于‘情势变更’。”崔莹律师表示，是否构成“不可抗力”因素，关键要看双方是否存在必要联系，在实际的司法诉讼中，法院一般很少认定“不可抗力”。
在具体的房产交易中，违约方为何如此“热衷”不可抗力？崔莹律师解释称，作为违约的一方都会主张以不可抗力作为抗辩的，因为一旦认定为“不可抗力”，根据法律规定，不可追究责任，违约方就可以全部免责或部分免责，但法院一般都很慎用，以调解为主。
实际上，如何认定“不可抗力”一直富有争议。据此，不少开发商却对“不可抗力”的范畴进行了任意的延伸与解释，在合同中对“不可抗力”的注解除了自然灾害外，还将“项目规划变更导致工期顺延”以及“对市场变化判断失误等企业风险”，这些开发商不能控制的其他原因也一并归入“不可抗力”。
对此，崔莹律师认为，这些被开发商擅自归为“不可抗力”的因素，明显违背相关法律原则，涉嫌霸王条款，都不能构成“不可抗力”的因素，多为违约方逃避房产纠纷的托词，购房者在签订合同时应多加留意。
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邳州律师
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