房产质量纠纷
一、商品房质量纠纷的类型
广义的商品房质量纠纷是指因开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷，商品房质量纠纷主要是由于开发商片面追求高额利润造成的。
为了保护购房人利益，国家明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用；商品房交付使用时，开发商应向购房人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担商品房保修及维修责任。虽然国家在商品房质量问题上已做了很多有益的探索与努力，但由于种种原因，经国家验收合格的商品房与购房人心目中合格的商品房还是存在较大差距，难以让购房人满意。商品房质量纠纷也因此层出不穷、无法避免。面对这种情况，购房人应当了解商品房质量方面的法律规定，以解决实际问题。
1、开发商交付使用的商品房主体质量不合格。
商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但现实中确定有主体不合格的房子验收为合格并交付使用的情况。此时开发商不仅是违反合同责任的问题了，而是要承担产品担缺陷责任。购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
2、购房者所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。
这种情况下，如果房屋已经验收合格并交付使用，则开发商应当承担违约责任。因为购房者订立合同的目的是购买可以使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现这一目的，购房人则可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。
3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。
在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同进行退房。在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
二、商品房质量纠纷引起的诉讼中小业主存在的举证难现象和原因分析。
1、没有一定的知识能力和文化程度，且在房地产专业知识方面处于的绝对劣势，造成小业主举证难。
房地产市场面对的是整个社会群体，各个群体之间的文化程度、知识水平差异巨大，处于较低层次购房者往往对于房屋质量问题不能作出准确的判断，如果经济收入有限，也不可能委托具有专业知识的人员协助诉讼，且诉讼对象又是专业房地产开发的发展商，不论是经济实力和专业技术水平均有较大的差距。小业主在诉讼中怎样合理举证支持诉讼请求有一定困难。
2、小业主没有鉴定的资质和委托鉴定的经济能力，对于商品房质量缺陷的程度取证难。
因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器，一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断，所以涉及商品房质量问题的诉讼多会出现一个专门机构鉴定的问题。一般业主作为原告进行诉讼时，单凭通常的生活经验和文化知识仅能判断房屋是否存在质量问题。但对于存在问题的程度和损害结果无法进行科学的判断，根据侵权损害赔偿诉讼的要求，如果提出赔偿要求则需要有一个判断的标准，该标准只能建立在科学鉴定的基础上。但目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告，一般来说这些机构并非专业对房屋质量问题进行鉴定，其运营成本大，收费高且标准缺乏合理性，对于一户或几户个人业主提出房屋质量诉讼要求鉴定的情况，若要比较全面的鉴定则费用无法承担，而民事诉讼法要求原告举证故预付鉴定费用限制了个人业主的全面取证的能力。
3、发展商实力强、影响大，社会上的鉴定机构少，而又往往作为其他专门机构经常与房地产商进行业务联系，其鉴定结果做到公正性是比较难的。
发生房屋质量诉讼需要鉴定，如原、被告双方未能对鉴定机构的选择达成一致，则由法院出面委托鉴定。从理论上讲，法院委托的鉴定属于司法鉴定，应该具有公正性，但目前对于侯选的监督机构多为独立经营的经济实体，追求利益最大化是经济实体的目标，在范围有限的房地产市场中，房地产开发商经常能够接触到各类鉴定机构，甚至保持着密切的业务联系。在此种不公平的地位下，小业主很难获得公平的对待，而法院又缺乏专业知识（大多数情况下还不如开发商），无法做出准确判断。
三、如何处理商品房质量纠纷
（一）在签订合同时要注意对有关房屋质量条款的约定
房屋质量如果是非主体不合格问题，保修期约定和质量责任约定就非常重要。因此签订合同时应注意有关房屋质量条款的约定，并注意3**律问题。
1.住宅质量保修期限
审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。根据国务院有关条例规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
装修工程为2年。
2.其他保修范围项目
对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。
3.非房屋主体质量约定
建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。比如购房者验收房屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照《商品房买卖合同》的规定追究开发商的违约责任。
（二）充分运用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对商品房质量纠纷的处理。
1、证据规定第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定，突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。
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邳州律师
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